Contrato com o corretor do comprador na Flórida: o que você assina antes de visitar casas e como sair dele

Quem procura casa na Flórida morando no Brasil costuma começar pedindo ao corretor uma visita por vídeo. Antes dela, chega um contrato para assinar. Não é desconfiança do corretor: desde agosto de 2024, a regra da National Association of Realtors (NAR), a associação nacional dos corretores, manda que o comprador assine um contrato por escrito com o próprio corretor antes de visitar qualquer imóvel com ele, pessoalmente ou por vídeo.

Esse papel diz quanto você vai pagar ao corretor, por quanto tempo fica preso a ele e o que acontece se desistir. Este guia segue o guia ao consumidor da NAR, as perguntas e respostas da Florida Realtors, a associação estadual dos corretores, o modelo de contrato exclusivo que ela usa na Flórida e a lei estadual 475.278. É regra geral: a análise do seu contrato é com um advogado.

1.Desde 17 de agosto de 2024, a visita com o corretor só acontece depois do contrato assinado

A regra veio do acordo da NAR para encerrar os processos sobre comissões e vale desde 17 de agosto de 2024. Segundo o guia ao consumidor da NAR, o contrato é pedido antes de visitar uma casa com o corretor, pessoalmente ou de forma virtual. A Florida Realtors explica que visitar é entrar no imóvel, com o comprador ou o corretor dentro da casa.

Há duas situações em que não se assina nada: quando você vai sozinho a uma casa aberta para visitação (open house) e quando só conversa com o corretor para saber como ele trabalha. O que o MLS, o banco de dados dos corretores, mostra a quem compra de longe está em MLS na Flórida.

2.Na Flórida há três contratos, do que vale para uma visita ao exclusivo

A Florida Realtors oferece três modelos para o comprador. O mais simples, o Property Pre-Touring Agreement, traz as informações exigidas pelo acordo da NAR antes da primeira visita. O Showing Agreement fixa a remuneração do corretor só pelos imóveis listados no papel. Já o Exclusive Buyer Brokerage Agreement dá ao corretor o direito exclusivo de ajudar você a encontrar e negociar o imóvel, com prazo, comissão e deveres por escrito.

Esse papel também diz que tipo de relação você tem com o corretor. Pela lei da Flórida, todo corretor é tratado como intermediário (transaction broker), que dá ao cliente uma representação limitada, a menos que outro tipo de relação seja combinado por escrito. O intermediário não pode contar ao vendedor que você pagaria mais do que ofereceu. Já o agente exclusivo do comprador (single agent) deve a você nove deveres listados em lei, entre eles lealdade, confidencialidade e obediência. Pergunte qual dos dois o contrato que você recebeu traz.

3.A comissão é um número fechado, e o que o vendedor pagar ao seu corretor é descontado da sua conta

Segundo a NAR, a comissão do corretor é negociável e não é fixada por lei. O contrato precisa trazer um valor claro, como uma quantia fixa, um percentual do preço, um valor por hora ou zero, nunca uma faixa ou um valor em aberto. No modelo exclusivo da Florida Realtors, revisado em janeiro de 2026, o corretor não pode receber, de nenhuma fonte, mais do que o combinado com você.

Pelo mesmo contrato, o valor que o corretor receber do vendedor ou do corretor do vendedor reduz o que você deve. Por isso, segundo a Florida Realtors, você pode pedir na proposta de compra que o vendedor pague o seu corretor. Fique atento a duas linhas do modelo: a comissão é devida quando você assina contrato para comprar durante o prazo, e não depende de a compra chegar ao fechamento; e pode haver uma taxa de entrada (retainer) que não é devolvida e não é descontada da comissão.

4.O contrato exclusivo tem data para acabar, mas a cobrança pode valer até 30 dias depois

No modelo exclusivo, você combina a data de início e a de fim, e o contrato termina às 23h59 desse último dia. Se nessa data houver uma compra em andamento, ele continua até ela fechar ou cair. Enquanto vale, a exclusividade é sua obrigação: toda negociação passa pelo corretor, e se um dono ou outro corretor procurar você, é preciso avisar logo que você já tem representante.

Depois da data final ainda existe o período de proteção. Se, dentro dele, você comprar um imóvel que o corretor mostrou ou que você achou enquanto o contrato valia, a comissão é devida. Quando o campo fica em branco, o prazo é de 30 dias. A cobrança deixa de valer se, depois do fim do contrato, você assinar um contrato exclusivo de boa-fé com outro corretor.

5.Para sair antes do prazo, o corretor precisa concordar: combine a saída antes de assinar

O comprador não pode encerrar o contrato exclusivo sozinho. Segundo Joel Maxson, advogado da Florida Realtors, cabe ao corretor aceitar ou não o fim antecipado, e há uma taxa a pagar. O modelo prevê o fim condicional: você paga a taxa de cancelamento combinada, mas, se comprar até o fim do prazo original mais o período de proteção um imóvel que conheceu enquanto o contrato valia, deve a comissão inteira, descontada a taxa já paga.

A outra saída é o fim incondicional, em que as duas partes se liberam de todas as obrigações e você pode contratar outro corretor no mesmo dia. Como depende de acordo, o melhor momento de discutir a saída é antes da assinatura, no campo de outros termos do contrato.

6.Antes de assinar do Brasil, confira a região, a data final, os dias de proteção e o valor da comissão

O modelo da Florida Realtors aceita assinatura eletrônica, então tudo se resolve do Brasil. Antes de assinar, confira:

• o imóvel e o lugar: quanto mais específico o tipo de imóvel e a região, menor a área em que a exclusividade vale;
• a data final: um prazo curto, que se pode renovar, prende menos do que um longo;
• o período de proteção: o número de dias escrito no campo, ou os 30 dias se ele ficar em branco;
• a comissão e a taxa de entrada: o valor de cada uma e quem paga, incluindo o pedido ao vendedor na proposta;
• a briga: o modelo manda tentar primeiro a mediação; a arbitragem só vale se você rubricar o campo dela.

O próprio contrato diz que o comprador deve procurar um profissional para questões jurídicas, de impostos e das declarações que a lei americana exige de estrangeiros: isso não é trabalho do corretor. O caminho completo da compra, do contrato à escritura, está em primeiro imóvel na Flórida comprado do Brasil, e o depósito que acompanha a proposta, em sinal na compra de casa na Flórida.

7.Ressalva: o modelo é um ponto de partida, e cada corretor pode usar outro papel

Os contratos da Florida Realtors são os mais usados por quem é associado, mas o corretor pode usar outro modelo ou mudar campos, e o que vale é o que está escrito no papel que você assinar. Este guia explica regras gerais, consultadas em outubro de 2026; como elas se aplicam à sua compra depende do seu caso.

Dados conferidos em 28/10/2026. Regra do contrato antes da visita e comissão negociável: NAR, guia ao consumidor sobre contratos com o corretor do comprador. Modelos de contrato, definição de visita e pedido de pagamento ao vendedor: Florida Realtors, perguntas e respostas sobre o acordo da NAR (atualizado em 26/06/2025). Prazo, exclusividade, comissão, taxa de entrada, período de proteção, fim condicional, mediação e assinatura eletrônica: Florida Realtors, Exclusive Buyer Brokerage Agreement, versão EBBA-8sa (revisão de janeiro de 2026). Fim antecipado: Florida Realtors, Joel Maxson, 26/11/2024. Tipos de relação com o corretor: Florida Statutes, seção 475.278.